Договор дарения квартиры – как его отменить

Подарила сыну квартиру, а он женился и собирается идти добровольцев на СВО. Можно ли отменить договор дарения квартиры и как это сделать?

От такой ситуации не застрахован никто, ну разве что люди прочитавшие эту статью. А вообще жизнь штука изменчивая и подарив вчера квартиру своему ребенку, завтра вы можете узнать что он живет в съёмной однушке, а трёшка на которую вы копили всю жизнь досталась его теперь уже бывшей жене.

Думаете единичный случай?

За 2023 год в России в судебном порядке расторгнуто 415 486 браков. В 28 507 случаев проведен раздел совместно нажитого имущества судом.

И самое важное в 73% случаев требования заявительниц по разделу имущества удовлетворены. 

И это только судебная статистика. А сколько квартир «настоящие мужики» отдают своим бывшим просто так?! Так что ваш любимый сын или внук может легко лишиться квартиры, на которую вы зарабатывали пол жизни. Будет потом жить в съёмном жилье и платить алименты. 

Вопрос серьёзный. Но не переживайте! Я решил эту проблему в своей жизни и расскажу вам, как избежать подобных неприятностей без судов, разбирательств и скандалов. 

Что такое договор дарения

Скорее нужно ставить вопрос о том, что такое сделка дарения. Ведь договор это всего лишь документальное оформление сделки. 

А сделка дарения сама по себе очень похожа на другую более понятную для всех сделку купли — продажи.  Но дарение имеет и важное отличие от купли-продажи. И это отличие безвозмездность и безусловность.

Получается что дарение это та же самая купля продажа но только безвозмездно. И тут важно понимать, что дарение не может предусматривать не только материального возмещения (оплаты) но и каких-либо иных условий. 

То есть, нельзя подарить квартиру с условием, что одаряемый не передарит её своей новоиспеченной пассии. 

Можно сказать, что дарение это высшее проявления бескорыстности и альтруизма. Помните я обещал рассказать вам как избежать рисков утраты квартиры прямо в этой статье? Я уже написал эту часть и она расположена немного ниже. А пока давайте погрузимся в юридическую структуру дарения и ситуации, в которых дарение как таковое не допускается.

В каких случаях закон запрещает дарение

Представляете, бывают ситуации в которых заключение договора дарения будет нарушением закона. И более того, такой договор будет недействительным.

Так вот, и это важно для дальнейшего изучения темы, сделка дарения будет признана ничтожной в следующих случаях:

• Если подарок делает лицо недееспособное. И это правильно, иначе бы мошенники облапошили всех людей с ограниченными умственными возможностями. Но тут надо учитывать, что суд может признать человека недееспособным даже если по внешним признакам этого не видно. Чаще всего так случается с пожилыми людьми.
• Опекаемый человек дарит что-либо опекуну или его близким родственникам. Тоже понятное ограничение, защищающее опекаемого как слабую сторону в отношениях. 
• Если государственный служащий или должностное лицо решат получить подарок в связи со своим служебным положением. Ну к примеру коньячок от пациента или яхточку от избирателя. Подобные сделки признаются противозаконными и называются взятка.
• Если одно юридическое лицо решило что-то подарить другому юридическому лицу. Данное ограничение сделано для предотвращения избежания налогообложения на имущество компаний. В то же время дарить человеку или получать дар от человека юридические лица могут.

Не так-то и много оснований для признания дарения недействительным. Но это не помешает нам отменить сделку совершенную по ошибке. И более того вы обязательно узнаете как вообще избежать подобных неприятностей и защитить имущество от посягательств третьих лиц — об этом будет целая часть дальше.

А сейчас хочу отметить, что все эти ограничения не касаются подарков стоимостью до 3 000 рублей. Получается дешевенький коньячек и конфеты все-таки можно? Нет — нельзя, для госслужащих запрет полный и действует без взаимосвязи с ценой подарка.

Если вы устали читать, вот вам видео вариант этой статьи:

Возможность оспорить дарственную

Такая возможность несомненно имеется. Точнее их две. Первый вариант обнуления сделки дарения это её отмена. 

В данном случае лицо желающее отменить сделку дарения соглашается с тем, что сделка была совершена, но в связи с изменившимися обстоятельствами её нужно отменить.

Вторым вариантом обнуления дарственной является доказывание того, что сделка вообще не состоялась. Да мы подписали договор, но так как он противоречит определенным требованиям он ничтожен.  

О таком варианте отмены сделки мы тоже поговорим. Ну а начнем с первого варианта. Что же такого должно было случиться, чтобы

Отменить договор дарения

Процедура проходит в судебном порядке. Вам придется собрать доказательства, выбрать основания, написать исковое заявление и подать всё это в суд. 

Так что если вам нужно прямо сейчас отменить сделку дарения воспользуйтесь помощью наших юристов. Записывайтесь на предварительную бесплатную консультацию по вот этому телефону 8-800-302-5323. Звонок бесплатный!

На предварительной консультации вы получите предварительную оценку вероятности отмены сделки и пути решения проблемы.

Реклама Erid: LjN8KGoCq, ООО Лигал Адс Тех 

А оснований для отмены уже заключенной дарственной всего три:

1. Новый владелец не заботится об имуществе полученном в дар. В случае с квартирой доказательством такой незаботы может стать длительный период задолженности по оплате коммунальных услуг или незаконная перепланировка помещения. Понятное дело что перечень не исчерпывающий, но эти два основания уже проверены в судах и вполне достаточны для отмены дарения.
2. Если лицо получившее дар вдруг стало угрожать жизни или здоровью дарителя. И тут мы говорим не про сделку под принуждением, а именно про резкую перемену отношения к дарителю. К примеру внук общается с бабушкой, приносит ей продукты, слушает ее рассказы и вообще помогает во всем и всегда. А после получения в дар квартиры начинает угрожать ей расправой и силой выталкивает на улицу. Если у бабушки остались синяки — то это будет основанием для подачи иска.
3. Указание в договоре на возврат имущества дарителю в случае гибели одаряемого. По умолчанию имущество полученное в дар переходит наследникам в порядке наследства. Но если в договоре предусмотрено условие о возврате, то такое имущество будет возвращено в собственность дарителя.

Так, с отменой разобрались. Вроде бы ничего сложного, хотя существует вариант гораздо проще чем судебное разбирательство. Но об этом, как и обещал, расскажу дальше.

Если у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях! Постараюсь ответить на все. И сейчас пора переходить к способу возврата подаренного имущества, которым россияне пользуются чаще всего — аннулирование сделки дарения.

Основания для аннулирования сделки

Основания для признания сделки дарения незаключенной вытекают из тех случаев в которых закон запрещает дарение. Помните мы говорили о них выше? И если человек и сделка не соответствуют перечисленным критериям, следка может быть признана недействительной или ничтожной. А вот и сами критерии:

• Безвозмездность сделки;
• Безусловность сделки;
• Дееспособность и правоспособность дарителя;
• Отсутствие ограничений по одаряемому субъекту. 

Из нарушения данных критериев вытекают и варианты оспаривания сделки дарения в суде. Сейчас мы рассмотрим все возможные варианты, и скорее всего вы найдете подходящий. Но не забывайте, что универсальное решение без судов и разбирательств есть и я рассказал о нем дальше. Так что вперед!

Оспаривание договора дарения по недееспособности

В судебной практике это самое распространённое основание оспаривания договоров дарения квартир. Скорее всего это связано с тем, что подавляющее большинство договоров дарения в России заключается с целью избежания наследственного распределения имущества. 

Так бабушки дарят внукам и прочим родственникам квартиры, дома и дачи, а потом остальные наследники начинают оспаривать эти договоры. И как ни странно, но в большинстве случаев наследникам удается доказать что престарелая родственница выжила из ума, раз решила подарить квартиру именно ему. 

Однако хочу отметить что подобный дела без опытного юриста не решаются. А найти подходящего юриста можно оставив заявку в нашем партнерстве. Звоните и получайте бесплатную предварительную консультацию 8-800-302-5323. Звонок бесплатный!

Реклама Erid: LjN8KGoCq, ООО Лигал Адс Тех 

Но как все эти наследники доказывают недееспособность своих престарелых родственников? 

На самом деле это сделать не так и сложно. Есть два критерия, которые должен оценить суд при рассмотрении вопроса о недееспособности лица: 

• Медицинский – наличие у гражданина психического расстройства или заболевания. 
• Юридический – неспособность руководить своими действиями (волевой момент) или неспособность понимать значение своих действий (интеллектуальный аспект). 

В порядке подготовки дела к рассмотрению судья в соответствии со статьёй 283 ГПК РФ, имея доказательства о психическом расстройстве гражданина, обязан назначить судебно-психиатрическую экспертизу, для определения психического состояния последнего.

Фактически результаты рассмотрения будут на 90% зависеть от результатов СМЭ. А само заключение эксперта строится на медицинских документах, которые представлены в суд заявителями и медицинскими организациями по запросу суда.

Исходя из этого, наследники желающие получить наследство через признание умершего наследодателя недееспособным должны собрать исчерпывающие медицинские доказательства наличия у наследодателя заболеваний исключающих или ограничивающих его дееспособность. К сожалению, перечня заболеваний, указывающих на недееспособность нет. Но можно с уверенностью говорить о том, что если человек стоял на учете в психо-неврологической клинике, то вопрос о дееспособности ставился.

Я Советую при необходимости подготовки подобного иска обращаться к частным мед экспертам на платную консультацию и уточнять вероятность победы в деле. Но к счастью это не единственное основание для признания договора дарения ничтожным.

Оспаривание дарственной из-за принуждения

Под принуждением не всегда понимается прямое физическое воздействие, хотя и это тоже.  Вариантов принуждения может быть множество и тут лучше объяснить на примере. 

К примеру после расторжения брака бывшая жена угрожает увезти ребенка за границу и никогда больше не дать отцу ребенка возможности его увидеть. Но если он подарит ей дом, то она не будет уезжать и отец сможет видеться с ребенком.

Такое дарение будет считаться сделкой совершенной под принуждением. Однако нужно понимать, что для признания её таковой в суде нужны неопровержимые доказательства и одной аудио записи разговора будет недостаточно. Я бы в такой ситуации потребовал расписку в которой бывшая сама бы изложила все условия дарения. Ну и позвал бы пару свидетелей в место составления расписки.

Или человек совершил ДТП и ему грозит лишение свободы. И тут некие люди обещают решить его проблему, если он подарит им свой автомобиль или другое имущество. Такая сделка тоже недействительна в силу закона. И не важно смогут эти помогаторы решить проблему или нет.

Думаю тут понятно. Если есть зафиксированный факт давления, то сделка недействительна.

Сделка без согласия супруга

Следующим основанием оспаривания сделки дарения является отсутствие разрешения супруга на распоряжение общим имуществом. 

Вы правильно поняли разрешение супруга нужно для распоряжения любым имуществом, а не только недвижимостью. Просто об этом мало кто говорит, но если вы подарите автомобиль без согласия супруга, такую сделку можно признать недействительной.

При таком основании оспаривания есть только одна проблема — доказать что супруг не уведомлял о распоряжении имуществом. Существует презумпция добросовестности, которая распространяется на отношения по распоряжению имуществом супругов. И согласно неё если один супруг что-либо продал или подарил, кроме имущества на которое нужно получать письменное согласие, то предполагается, что второй супруг с этим согласен.

Однако, исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что доказать отсутствие согласия не так и сложно. Ведь отмен дарения по данному основанию хоть и не много, но они есть и процент удовлетворения исков выше 80%.

Ничтожный договор дарения квартиры

Признание договора ничтожным встречается всё чаще. Это несомненно связано с ростом количества дел о банкротстве физических лиц. Конкурсные управляющие зачастую оспаривают сделки именно по этим двум основаниям:

• притворность и
• возмездность.

Притворная сделка

Притворная сделка это сделка заключенная для видимости или с целью скрыть другую сделку. 

К примеру вы дарите кому-то автомобиль. Но на самом деле одаряемый его у вас купил. А сделка была оформлена дарением, чтобы у вас не появлялся дополнительный доход.  Ну или с квартирой то же самое.

А еще бывает, что договор дарения действительно заключается, никто никому никаких денег не платит, но имущество фактически не выбывает из владения дарителя. Ну, допустим, у человека есть долг и чтобы судебные приставы не изъяли его автомобиль он его подарил другу и продолжил передвигаться на нем по доверенности. Это тоже ничтожная сделка дарения. 

Для признания сделки недействительной через ничтожность нужно обратиться в суд и доказать что сделка это только прикрытие для каких-то других целей.

Доказательство возмездности

Следующим основанием для признания сделки дарения ничтожной является возмездность. Если при дарении возникает какое либо возмещение: деньгами, услугой, встречным дарением, то это уже возмездная сделка.

При чем возмещение не всегда связано с материальными вещами. Бывает возмещение путем неосуществления каких-либо действий. К примеру — отказ от проведения проверки норм пожарной безопасности или отказ от наследства. 

Такие действия тоже будут считаться возмещением. 

Бывает так, что сделка является и притворной и возмездной одновременно. Но это не мешает признавать такой договор дарения ничтожным.

Избегаем неприятностей

Чтобы всё вышеизложенное никогда вам не пригодилось нужно подстраховаться. И да, мы дошли до части в которой я расскажу как избежать опасности, при которой ваш внук или сын потеряет подаренную ему квартиру.

Все просто — не дарите! Да, это самый полезный совет. 

Но как быть если передать квартиру всё-же нужно. Да еще и так, чтобы другие наследники не претендовали на эту квартиру?

Для этих целей есть два варианта оформления передачи квартиры одаряемому:

• наследственный договор 
• договор ренты (пожизненного содержания)

Оба этих договора позволяют передать квартиру после вашей смерти именно тому, кому вы хотите. А если он вдруг её и потеряет, то вас это уже не расстроит.

Я кстати рассказывал про эти договоры вот в этом видео:

Ну и самое главное.

Если вы подарили квартиру сыну или внуку, он женился и вы боитесь что при разводе супруга заберет половину квартиры, не переживайте.

Так как это дар, да еще и оформленный до брака, такая квартира делиться не будет. А вот если он сам решит отдать квартиру или продать её и отдать деньги бывшей жене… Думаю тут бессильны и вы и я.