Можно потерять и квартиру и деньги, подписав «неправильный» договор купли продажи квартиры

При купле-продаже квартиры, понимание рисков, о которых я рассказал в статье, поможет вам избежать неприятностей и заключить надёжный договор купли продажи квартиры без сомнений в его законности и неоспоримости.

Добрый день мой любознательный читатель!

Когда ко мне обращаются с просьбой составить договор купли продажи квартиры, я беру на его подготовку минимум два дня. И это не по тому, что я медленно печатаю, а, для того чтобы успеть провести хотя бы минимальную проверку рискованности сделки.

И вам, чтобы купить квартиру без посредников и обезопасить себя от потери денег и времени нужно провести хотя бы основные проверки. И только потом решать вопрос как оформить покупку квартиры.

Проверка квартиры.

Решив купить квартиру без посредников вам прийдется самому провести проверку квартиры по четырём направлениям:

1. Право собственности и его возникновение;
2. Наличие обременений;
3. Наличие жильцов. Особенно наличие не выселяемых жильцов;
4. Наличие арендаторов.

Для того чтобы договор купли продажи квартиры был законным, нужно, чтобы продавец имел право её продавать, то есть был её собственником. Есть ли у продавца право продавать квартиру мы узнаем получив выписку из Росреестра, в которой указывается собственник.

Но, просто информации о том, кто собственник нам недостаточно. Чтобы купить жилье квартиру, нужно выяснить основания приобретения права собственности продавцом.

Ссылку на основание приобретения права собственности мы увидим в выписке из ЕГРП. Но из выписки мы узнаем только дату приобретения права и основание — покупка, наследство, дарственная или приватизация.

Если основанием является передача жилого помещения в собственность граждан (приватизация), нужна дополнительная проверка.

Дело в том, что если в момент приватизации в квартире, помимо продавца, были прописаны другие люди и они отказались от приватизации, то они получают право пожизненного пользования такой квартирой. При чем это право не зависит от смены собственника.

В этом случае прийдется разбираться с судьбой каждого такого лица: где он находится, имеет ли свое жилье, добровольно или нет выписался из приобретаемой нами квартиры.

И если выяснится, что лицо имеющее право пожизненного пользования жилым помещением выписано из данной квартиры не по своему желанию (допустим осужден и отбывает наказание), покупать такую квартиру мы не будем, так как рискуем в довесок к квартире получить нежелательного жильца.

Более того в соответствии со статьёй 558 Гражданского Кодекса РФ в этом случае в договор купли продажи квартиры должно быть включено обязательное условие о праве такого лица на постоянное проживание в данном жилом помещении.

А в случае отсутствия такого условия, исходя из норм статьи 432 Гражданского Кодекса РФ такой договор не считается заключенным. И тут возникает риск потерять и деньги и квартиру в результате того, что ваш договор купли продажи квартиры не соответствует требованиям Закона.

Если основанием приобретения права собственности является покупка квартиры.

Нужно проверить следующие факты:

• покупалась квартира в браке или нет;
• если в браке, то не расторгнут ли этот брак;
• если расторгнут, то произведен ли раздел имущества;
• если не расторгнут, то есть ли разрешение супруга (супруги) на продажу квартиры;
• если договор купли-продажи квартиры по которому продавец купил её заключен менее чем 3 года назад — проверить не оспаривается ли этот договор в суде.

В случаях оспаривания договора, отсутствия решения о разделе имущества между продавцом и его бывшей супругой (супругом), отсутствия согласия на продажу от супруга, данную квартиру мы не покупаем, так как возникает риск оспаривания и отмены заключенного нами договора купли продажи квартиры. И как следствие, мы можем потерять и квартиру и деньги.

Если квартира получена продавцом в дар

И договор дарения заключен менее чем 3 года назад нужно проверить не оспаривается ли эта сделка в суде. Если спора нет, можно покупать. Но есть риск, что до истечения 3-х лет кто-то подаст иск об оспаривании сделки дарения, например по причине недееспособности дарителя (старческий маразм, деменция и т.д.) и тогда вместе с договором дарения может быть оспорен и ваш договор купли продажи квартиры.

С наследственной квартирой все еще сложнее.

Дело в том, что даже если наследственное дело прекращено и свидетельство о наследовании выдано, это не означает, что наследники с обязательной долей не могут заявить свои права на имущество. Чтобы минимизировать риск, смотрим на дату вступления в наследство продавцом: если прошло более 3-х лет, можно покупать, если менее — нужно подумать.

А подумать стоит вот о чем:

• наследование проводилось по Закону или по завещанию;
• есть ли наследники с обязательной долей;
• есть ли наследники, которые по объективным причинам не знали о смерти наследодателя (отбывают наказание, живут в других странах, находятся на длительном лечении или осуществляют трудовую деятельность в отдаленных районах вахтовым методом).

В случае когда наследование проводилось по Закону рисков меньше, так как нотариус скорее всего учел интересы всех наследников и произвел раздел наследуемого имущества между ними. Если же по завещанию и имеются наследники с обязательной долей, чья доля не реализована или уменьшена, покупать такую квартиру не стоит. Эти наследники могут обратиться в суд с оспариванием наследства и признанием за ними их доли.

При наличии наследников не имеющих возможности заявить о своем праве по объективным причинам, покупать такую квартиру не стоит 100%. Они с большой вероятностью заявят свои права и как вишенка на торте — сделают это за трехлетним сроком восстановив срок исковой давности. И подать такой иск они могут в течение 10 лет.

Думаю, для этой статьи информации достаточно.

Если было полезно поделитесь статьёй в социальных сетях — это помогает мне в развитии нашего сайта!